最高溢价率达178%

　　2月上海土地市场呈现出微妙的变化。

　　商办土地市场开始升温，溢价率大幅上升，最高溢价率甚至超过了住宅地块。相较之下，居住土地成交虽然活跃，却少了几分火爆，从楼板价及溢价来看，开发商理性许多。

　　商办土地溢价上升

　　根据汉宇地产市场研究部数据显示，2月份供应了4幅地块，全部为商办性质用地，其中长宁2幅、宝山月罗1幅、浦东曹路1幅。总建筑面积为41.4万平方米，环比减少81.1%，同比去年基本持平。

　　相对以前商业地块很多以底价成交的情况，本月含商业性质的地块平均溢价率超过50%，其中莘庄商务区27A-05A地块成为本月的最高溢价率，达到178%。

　　此外，本月出让地块中，较受关注的是虹桥商务区核心区一期01号地块，虹桥商务区是大虹桥战略的重要组成部分，商业价值明显。该地块总建筑面积19.5万平方米，起始总价为14.4亿元，起始楼板价为7401.7元/平方米。根据去年出让的虹桥商务区核心区一期06及08号地块的情况，该地块的最终楼板价预计会突破10000元/平方米。

　　而由于住宅市场受到政策打压，上海的保障性住房加速，本月土地市场共推出61.5万平方米保障性住房土地，远远超过经营性土地。

　　开发商“被理性”

　　相比之下，居住土地成交虽然活跃，却少了几分火爆，从成交来看，住宅地块的成交显得比较温和，楼板价相对也比较理性，基本都在可控范围之内。

　　以不久前万科拍得的乐都路8号B地块为例，该地块是商住性质，总建筑面积为10.87万平方米，其中商业占20%，约2.17万平方米，住宅为8.7万平方米，楼板价为底价4306元/平方米。 “这一地块与万科年初公布的拿地策略吻合，不激进。”一位业内人士分析说。从该地块的位置来看，距离地铁较远，周边配套不足，这也是造成万科底价拿地的原因。不过据透露，该地块可能会打造成万科的T系列产品，以满足改善型客户的需求。

　　“在持续低迷的新房成交和逐步收紧的资金压力下，开发商已经不会再像之前那样挥金如土了。 ”上述专家预计，不排除会有越来越多的开发商加入这一行列。

　　据不完全统计，仅今年2月，总价1亿元以上的大宗公开土地并购交易案就超过15宗，且其中不少并购地块价格不高。以此前周大福和上实发展间的大宗土地交易为例，青浦地块的楼板价仅折合每平方米7218元，而周边的独栋别墅单价早已超过3万元/平方米。 （李真）