上海楼市调控：迟来的风暴
一直未出台调控地方细则的上海，正在寂静中酝酿一场更大的风暴
文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊
房地产调控风暴震荡于多个城市之际，上海依然寂静无声。
自4月17日国务院颁布“国十条”以来，各省市纷纷出台配套地方细则，一线城市上海失语。
根据《财经国家周刊》记者调查，有迹象表明，上海不仅未成为政策的真空地带，反而在寂静中酝酿一场更大的风暴。多方人士证实，上海的地方调控细则已经成型，且以严厉程度不同，存在几套方案。而最大的变数来自房产税，这也成为上海细则前期难产的直接制约因素。
在上海调控细则制定过程中，核心部门为上海市房管局。其内部人士在与《财经国家周刊》记者的交流中，并未否认“细则已存在”这一说法。“还没出就等于没有，存在的只是一个征求意见稿，而且并非我们一个部门能决定。”
接近上海市房管局的人士表示，“细则尽管没有公布，事情却一直在做。至于上海政策的落地时间，还要看中央政策的实施效果。”
他同时透露，国务院层面已经准备好8个文件。一旦调控未见明显效果，后续组合拳将一一亮相。“判断标准就是，几个热点城市的房价可否降到满意程度。”
受卡房产税
自北京率先推出“京11条”后，舆论焦点转移至上海。至今，上海楼市新政何日出台，成为迟迟未能落下的“另一只靴子”。
5月，上海细则即将出台的消息流出，细则内容众说纷纭，其中一个共识是，房产税内容将包含在细则中。
但6月份之后，各地并不乐观的经济数据相继出炉，上海细则一事被束之高阁。
接近住建部的人士对《财经国家周刊》记者透露，就在5月份，住建部调研小组曾奔赴上海，小组由房地产市场监管司司长沈建忠挂帅，专程研究上海调控细则。
“上海调控细则早已经成型了，很多人都看到过调控细则的一个征求意见稿，但因有房产税内容，在市场层面引发了很大的反弹。”上述人士表示。
这份意见稿在住建部层面并未遇到阻碍，一位接近上海市政府的人士透露，“从上海市政府到住建部，推动决心都很大，征求意见稿在5月21日就上报到了国务院。”
按照上海市政府的预计，该方案经国务院讨论通过后，将于6月中旬开始实施。
但之后的事态发展超出各方预料。接近住建部人士透露，财政部与国税总局“希望地方能缓一缓，等《房产税暂行条例》先修改一下，再有具体动作”。
《房产税暂行条例》颁布于1986年10月1日，当时的主导部门为财政部。而在今日看来，国税总局也似乎成为利益相关方。
“上海收税，估计是全部收入自己的腰包，房产税属地方税种，在地税局交。因此，上海方面肯定比国税总局积极。”房地产高级经济师章林晓表示。
“现在看来，上海调控细则出不来，就卡在房产税上。”接近上海市政府人士对《财经国家周刊》分析表示。
这位人士进一步透露了所见细则中信贷政策的关键内容：第三次买房者，以及在上海本地缴社保不超过三年者，将不予贷款——此一条严厉程度已超过北京。
他说，细则中明确了房产保有税这一概念。其起征标准是，对于存量房和增量房区别对待。不管之前有多少房产，只要是买新房，就要算总账。“但只对增量征收，还是对总量征收，这一点无法确定。”
“估价按市价，就高不就低，税率按千分之八。据说当时准备了三套方案，这套是最轻的。”上述人士表示。
除了房产税带来的阻力之外，当地开发商反对之声强烈，亦成为细则迟迟未出的重要因素。
上海知名地产评论人蔡为民透露，7月初，政府曾召集众多开发商和中介开会。房管局的高层在会上表态说，上海的调控细则最多影响到20%的人，涉及范围不广，杀伤力有限，和北京不一样。“官方希望通过开发商，让市场都了解政策，大家不要那么担心，该买的还是要买。”蔡为民说。
但在蔡看来，20%是立即的杀伤力，会产生威吓作用。“这20%事实上是地产市场的主力部队，完全可以撬动80%的市场。”
这次会议上，绿地、金地等企业对新政所带来的下行预期均表示出担忧。
“最终，决策层觉得一旦这个细则出台，对市场打击会非常大，希望再观察一下市场，作为政策储备。”上述接近住建部人士表示。
博弈平衡点
全国房地产调控政策是否见效，在某种程度上，决定着上海调控细则出台的速度。而上海楼市经历调控初期的短期震荡后，已渐渐恢复元气。
中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天对《财经国家周刊》记者表示，“目前已经有‘日光盘’出现了，尽管这只是个别项目，却是积极的信号。”
根据他的调研，上海楼市目前进入了新一轮稳定期，“成交量与价格均无太大动荡。”
陈啸天表示，若将上海分为中心、次中心和郊区三大块，则它们均已完成了价格测试。“不怕博弈和僵持，就怕找不到博弈的平衡点。”陈啸天说，“这一平衡点的大概数字是降价15%。”
在中国房产信息集团监控的上海多家楼盘中，“一些7折、8折的盘，走得都非常快。”
陈啸天分析，这些价格出现松动的开发商可分为两类：求周转和创纪录。
比如当地一家知名国企，2009年的销售收入达到106亿元，而今年上半年，其销售额尚不足30亿元，资金压力巨大。
成全机构董事长全忠对《财经国家周刊》记者表示，资金状况好的公司并不少，但随着时间的推移，开发商心态会有变化，而且是朝着不好方向变化。“我们负责代理的几个项目，大家都已经把开盘预期降低了，销售策略是就低不就高。”
创纪录则是几个大开发商的诉求，为完成年度指标而快速回笼资金。“比如恒大或万科，有一些盘降了15%左右，但它们只降不说。”陈啸天说。
打折促销，看似热闹，但蔡为民认为这依然是个案。“根据我的统计，上海楼市价格仅仅下调了5%到8%。”据蔡为民统计，在较为偏远的嘉定，房价下跌幅度也不足15%。
全忠则认为，看似下调的价格背后，均价、个案、指标楼盘这三个因素应该都考虑在内。“比如近期高端楼盘入市少，均价自然会下来。”而在他看来，多数高端楼盘的价格并未出现松动。
房产税前奏
价格僵持不下，这与决策层当初的设计背道而驰。
一位接近任志强的人士透露，任上月曾被某部门约谈。在此后的一次聚会上，任志强与王石相遇。“任志强觉得华远降价，带动效应有限，所以劝万科带头表态，但王石拒绝了。”上述人士表示。当时万科已完成350亿元的上半年销售计划，并无降价压力。
就在这次聚会上，任志强透露，若房价继续僵持，会有更严厉政策出来。“这也是任志强近期不断呼吁降价的原因。”上述人士分析。
与此同时，国十条的落实工作依然在进行。8月底，上海再次重申收紧三套房贷。“这说明之前信贷政策始终没有贯彻，因为没有具体细则。”蔡为民说。
“即使没有调控细则，我们的工作也一直在做，就是落实国十条。”上海市房管局人士对《财经国家周刊》记者表示。“具体主导当然是市政府，比如涉及到信贷政策、供地计划等，已经超出了房管局的权限。”
陈啸天对此表示，“政府在刻意保持信息的模糊性，这对楼市有稳定作用。”
对于上海调控细则最终能否出台，多位受访人士意见不一。蔡为民认为，距“国十条”出台超过4个月，此时再出细则已无意义。但他认为，“按照目前态势，上海明年出台房产税不可避免。”
全忠则透露，二手房交易税可能会在2010年10月率先变革。“过去有阴阳合同，现在的新政策将不按合同交税，要按照权威评估机构的数据来征税，叫做资本利得税。这或将是房产税的前奏。”全忠说。
