自2006年以来,一些制造业大省的投资环境便日益恶化。部分企业主放弃了举步维艰的实业投资,转而炒股、炒楼。一位商业地产的大佬对记者说:“国有企业无孔不入。在垄断行业搞搞就行了,现在倚仗自己的垄断背景和雄厚资金,又开始进入竞争性领域,大幅度挤压民营企业。”
经济学者赖伟民,每到一个地方上课,企业家学员们问得最多的问题就是:“楼市下一步会怎么样?股市是涨还是跌?”他渐渐觉得不妙:“我们的企业家们是怎么啦?”
从2009年下半年开始,他利用半年多时间跑了几十个城市的一百多个楼盘,以一名普通看房者的身份同几百名售楼小姐、几百名购房者进行了交流。非常惊人地发现一个事实:这段时间真正掏钱购房者,80%以上都是以投资为目的,甚至很多是以投机为目的。
有位购房人告诉他:“我原来办厂,现在生意太难做。我把厂关了所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。”
他反复回顾和买房者交流的情形,几乎每一个买房者都说过同一句话,“不买房子没有什么可投资的,总不能把钱存到银行贬值吧。”
他猛然醒悟,中国楼市的问题不在楼市上,而在于我们的企业不赚钱、老百姓没有健康的投资渠道。“这就不难理解为什么这么多人像飞蛾扑火一样扑向楼市。不买房子,叫老百姓买什么!”
此外,当房价与居民的收入严重背离,人们只好主动选择“被发配“到六环外、外环外,买了房子却没法住的现象也随之出现。这种现象可称为“被空置”。
“我和所有的打工族一样,买房的时候只能选择偏远的通州。新建的小区没有什么配套,每天还要花一个半小时倒两趟地铁加一站公交去上班。实在受不了了,只好在公司附近租了一间房,周末才回自己家。”一位北京的朋友告诉记者。
中国的贪官污吏也是空置房大户。从已东窗事发的贪官来看,绝大多数都拥有多处房产。比如原温州经济技术开发区管委会主任、党委副书记戴国森案发后,办案人员在他家搜出了十多本房产证。山西某县原煤炭局长郝鹏俊在北京有35套房子。原上海“炒房区长”康慧军前后经手的房产多达24套,另一位有名的“炒房处长”陶建国收受开发商贿赂29套房产。
据谢国忠统计,中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10%左右。在一定程度上,是灰色收入支撑住了高房价和高空置率。
房价跳水进入倒计时?
任志强说:“开发商还是从了吧,有什么可搏的?”
记者/张 静
“我都从了,你们也从了吧。”被“鞋袭”都不松口的任志强,8月12日居然在博鳌房地产论坛上向台下数百开发商发出呼吁:“政府有时候希望做事,你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西,那一堆东西中可能有‘核武器’,你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来?”他在21日赴太湖论坛时又再度告诫同行:“开发商还是从了吧,有什么可搏的?”
任大炮是“房价上涨论”的死硬派,岂是那么好从的?作为“老江湖”,莫非是凭着多年的政治敏感,嗅出了一些味道?
果然,副总理李克强8天内两度指出要坚持房地产调控政策不放松。
早在任志强“认清形势”之前,本刊就报道过“地产少壮派论坛”创始人王智中3月份卖出了多余房产,只留一套自住。他认为全国两会之后的“三个地王”,给了政策制定者一个耳光,宣告第一轮调控已经失败。楼市有多疯狂,政策就有多疯狂。只要调控没有达到目标,后续政策就会继续出台,房价是到此为止了。
7月10日,北京联达机构总裁、著名地产评论人杨少锋旗下的项目拉着新浪乐居联手打响了“北京楼市跳水第一炮”。“3万抵50万”特惠活动,折合单价每平方米优惠幅度高达5000元,折扣接近7.2折。
“我们目的很简单,既然房价迟早要降,那就索性早些降、一次性降到底,让楼市调整早点来临,房价的回归理性,换取销量的回暖,我想,这是政府调控的目的,也是开发商和购房者的双赢。”
这宣言的背后,让人想起了当年那份传闻为万科高层参加的“松湖山会议纪要”:“要敢于降价,快速降价……现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入……”
百日巨变
4月底,在“10年来最严厉的‘连环腿加组合拳’”出台后,杨少锋接受《新民周刊》专访时断言:“北京这个在2010年最为疯狂的市场,毫无疑问将领跌中国楼市,3个月内房价必降。而通州,将是被推倒的第一张多米诺骨牌。”
但颇令人尴尬的是,尽管细则频出、打击囤地、成交量迅速下滑,常规戏码都已做足,但房价依然坚挺。
此后就是各家媒体没完没了的采访,主题多半都是“房价为何还没降?”杨少锋一概回应:“3个月内必降,不是说马上就降。”
然而戏剧性的是,就在新政“百日”期满,北京通州、大兴、房山等板块果然出现了大幅度明显降价,通州整体跌了20%左右,绝大部分项目销售价格都回落到2万以下。
“北京自4月宏观调控政策出台以来,大量项目纷纷推迟开盘,到7月才形成真正的供应量。”
根据北京市交易管理网的数据,7月份北京新房成交10629套,同比下降54.9%,环比上涨3.9%。其中新房住宅成交5783套,仅为去年同期的1/3,环比上涨16.5%。二手房市场,7月份北京全市共成交二手住宅10367套,同比降六成,环比持平。二手住宅签约面积约101万平方米,同比下滑56.7%,环比微降1%。”
杨少锋告诉记者:“最明显降价出现在新开盘的楼盘。7月北京大部分楼盘纷纷采取低价入市,普遍比原来的预期售价调低了20%。比如通州最大的盘“华业玫瑰郡”,均价 1.6万-1.7万/平方米,而他们4月份对外公开的报价是2.3万/平方米。新华联运河湾成交均价约1.7万元/平方米,比之前报价降了3000元/平方米。新开盘的金隅花石匠,网签成交25套,均价14678元/平方米,下调了2000元/平方米。7月24日,位于房山区长阳镇的中粮万科·长阳半岛,以均价13400元/平方米开盘,原来的预期是1.6万/平方米,周边同品质二手房价为1.4万元/平方米;7月30日,位于大兴区黄村的保利·茉莉公馆二期以均价17000元/平方米开盘,预期为2.2万-2.3万/平方米,而其周边二手房价则在1.9万元/平方米左右;7月31日,位于朝阳区望京东部的首开·国风上观以均价24124元/平方米开盘,其周边二手房价为2.6万元/平方米左右。这些新开盘的项目大部分采取低开策略,直接带动周边老项目的价格回落。”
就在京城楼市价格有所松动之时,却有一楼盘逆市飞扬,对外涨到3万/平方米。杨少锋认为这就是老盘的尴尬之处。“在新政前已经开盘的楼盘,如果大幅降价,会导致已签约客户退房,引发更大规模的退房潮。在这方面万科曾经带来过惨痛的教训。所以老盘降价的顾虑比较多。这个涨价的楼盘,当时贵的时候已经卖到了2.5万-2.6万/平方米。如果在这个基础上降价,对前面的客户没法交待;不降,又卖不动。左右是个死,干脆提价,为今后房价下调、打折预留更大的空间。这是压根没准备现在卖的意思。”
但在老百姓看来,“降价潮”并没有感觉那么明显,期待中的“百日巨变”似乎并未如期而至。
“这是选取的参照系不同。我选取的是今年4月份新政之前的房价。而普通老百姓,还是在跟去年年底的房价进行对比。要知道从去年年底到今年,房价普遍涨了50%。而且如果没有这轮调控,目前的房价还要比原来再涨15%。”
而中建中汇律师事务所合伙人朱黎庭认为:“新盘降价,实际上只是把自己内部定的开盘预售价调低,而不是从整个统计数据来看,一个区域的房价,包括二手房,平均降了多少。二手房虽说比一手房提前降价,但是并没有明显的降幅,最多只是谈判空间出现松动,原本由买方承担的税费,现在改由卖方承担。并没有出现一套房子挂牌400万卖不掉,改为350万。这与2008年底的真降价不可同日而语。”
不差钱?
“通州楼盘的真实价格为1.6万-1.7万/平方米。目前三分之一的楼盘已经降到位,三分之一不到位,还有三分之一的楼盘继续死扛。”
开发商还在等什么?
正如上一轮房地产调控,由于政府的不靠谱,“猪坚强”最终等来了“解放军”。抢先降价,以为可以借机行业整合的万科,反而成了“很傻很天真”。这是一个活生生的教材,就发生在一年前。“和几大上市房企总裁们喝酒神侃,基本上对于降价已经没有任何人有异议,关键的问题,不是该不该降,而是什么时候降、降多少的问题。”杨少锋说。行业的普遍心理是没有哪一家开发商愿意贸然抢先降价。
而部分开发商,寄希望于政府迫于经济形势的压力,再次放松调控,选择观望。
事实上,两会前业内几乎所有的预测都押宝今年下半年才会出台调控政策。因为在整个实体经济还没有复苏的情况下,最大的政治是保就业。而为了保八,2009年已经天量放贷,而且大部分流入股市和房地产。如果房价跌了,政府放出去的贷款怎么收回?马上将导致大量不良资产和银行坏账。政府难免投鼠忌器。可以说,本轮调控提前启动,是开发商自己给“逼”出来的。
谢国忠日前也认为,放松现有调控措施的几率很大。“部分城市的银行已经逐步放开信贷。地方政府靠房地产增加收入。如果交易量持续走低,他们将陷入财政危机。许多地方政府本已债台高筑。地方政府负债超过收入5倍很普遍。如果收入来源枯竭,地方政府会拖欠债务。有鉴于此,中央政府可能放松调控力度。”
2008年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足,而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕。2009年的房价飙涨让开发商赚的盆满钵满,从去年到今年的信贷高峰,都导致开发商资金链比较充裕,有了“扛”的底气。
王智中也透露:“更多的开发企业和投资者想做‘猪坚强’。”他有一个朋友,2005年在北京、上海建仓数百套房产,当时的建仓成本只有6000-7000元/平方米,现在已经达到了3万元/平方米以上,他们是真正的‘猪坚强’,无畏行情震荡,而是安心去国外度长假。还有一些开发企业的投资规模控制得好,存货不多,有做‘猪坚强’的资本。”