全国商品房销售面积下降，价格却“欲降又止”；房地产投资增幅短期还将处于高位，但资金来源受限明显。楼市调控后，房价到底将走向何方？
接受法晚记者采访的专家指出，目前我国楼市还处于买卖双方观望和博弈的阶段。而中央领导近期再次表态房价调控不放松、北京拟实行预售金监管等“迹象”表明，调控风声并没有放松。由此看来，开发商和普通购房者博弈的最终结局还将是房价下调。
专家指出，北京的房价在现在的基础上下跌20%是没有问题的。至于房价何时下调，还跟调控政策执行的程度紧密相关。
销量VS价格
销售面积下降 房价“欲降又止”
买房人和开发商的博弈还在继续。
来自国家统计局的数据显示，今年7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%。
销售面积在萎缩，但房价却在一片降价呼声中“欲降又止”。今年6月，全国70大中城市房价在连续上涨16个月后首次真正意义上下降，价格回落0.1个百分点。不过时隔一个月，7月全国70大中城市房价环比持平，已经止跌。
统计显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，环比与上月持平。
国家发改委对36个大中城市的监测数据也显示，7月份，新建商品房价格环比略涨，涨幅为1.61%。
买卖双方博弈 一线城市降温
销售面积在萎缩，但价格却迟迟没有明显“松动”，甚至还出现了“止跌”的现象。中国银行总行战略发展部高级经济师、房地产研究专家周景彤接受本报记者采访时表示，这说明楼市买卖双方还在博弈，双方隔岸而观的气氛尤其浓烈。
国家发改委有分析人士指出，从7月份的房价变化看，一线城市房地产市场量跌价滞，房价走势趋稳。
国家统计局新闻发言人盛来运也表示，这种状况符合当前房地产市场出现的价稳量跌的现实。
房地产调控在中央政策的指导下，取得了积极的成果。最大的成果就是房地产价格，特别是部分城市房地产价格上涨的势头得到了初步遏制。
盛来运分析，7月份，房地产价格虽然从全国角度来说是持平的，但是在主要的一线城市，环比是下降的。像上海、浙江、广东等五个一线省市，房地产当月的价格环比是下降的，分别下降了0.5%—0.6%。
二线城市和三线城市，由于以前房地产价格比较低，所以有所上升，这样全国房地产价格持平，也是房地产调控取得的一个成绩。
投资 VS 回笼
往外掏钱多 开发商忙着盖房
1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%。尽管和上半年同比38.1%的增幅略有下降，但还是维持较高的水平。
盛来运指出，去年以来，房地产市场表现一直不错，房地产商加大了土地的开发、房地产的开发，推出很多新的楼盘，这种建设项目，房地产一开工不是当年或者半年就能完工的，有可能建设时间要保持两至三年的周期，所以后期还得增加投资。
此外，这跟住房的宏观调控有关，前段时间出台的规定要求打击房地产的囤地和捂地行为，房地产占用的土地必须在一定期限之内进行开发，否则政府有权收回，这样房地产商加大了土地开发的力度。
盛来运说，从另外一个指标上也可以看出来，今年1—7月，房地产的新开工面积是高速增加的，房地产新开工面积1—7月是9.2亿平方米，同比增长67.7%，这个速度是比较高的。
盛来运指出，在短期之内还会维持比较高的状态。
资金回笼少 银行贷款卡得严
但另一个现状是，房地产开发企业资金来源正在紧缩。
1-7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%，和上半年同比45.6%的增幅下滑6.2个百分点。
其中国内贷款7539亿元，同比增长29.3%，增幅比上半年下滑5.2%；定金及预收款同比增幅下滑9.8%，个人按揭贷款同比增幅更是大幅下滑近20%。但企业自筹资金比例几乎没有变化。
1-7月，企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；上半年企业自筹资金增长幅度为50.9%。
周景彤指出，受国家调控影响，房地产开发企业从银行拿到的贷款在减少，自筹资金比例将逐渐增加。但随着调控深入，房地产开发企业自筹资金也会受到影响，必然通过降价促进销售来筹集资金。
预期
是否出新政 目前不好说
国家发展与改革委员会投资研究所所长罗云毅日前在做客人民网时表示，上半年政府对房地产市场的调控基本上达到了预期的目的。突出的标志就是房价快速上涨的趋势得到了遏制。另外，土地供应的强度扩大了，保障房体系的建设也得到了更多的重视，进展得比较好。
罗云毅指出，现在不适合出台新的房地产调控政策，需要进一步完善此前的调控措施。
“从我个人来看，现在还看不到出台新的房地产调控政策的前景。”在回答网友关于是否还会有新调控措施出台的问题时，罗云毅作出上述回答。
国务院参事陈全生也对记者表示，房地产新政尺度精准，打击目标明确，房地产上涨趋势已经戛然而止。但陈全生同时建议，通过“鼓励买房、限制卖房、奖励租房”的措施，来从根源上遏制房地产泡沫。
周景彤指出，尽管目前国家对房地产的调控已经取得一定的成效，但调控不能放松，调控的方向和力度都不能改变。罗云毅也认为，现在的主要问题还是进一步完善政府提出的房地产的调控措施。
通州已经开降 市区有望跟风
尽管70大中城市房价的确是“止跌”，但消费者对房价走势的预期可不是这样。
国家统计局中国经济景气监测中心本月发布的报告称，二季度城市消费者预期房价下降的比重比一季度明显增加，一线城市认为房价下降的比重已经超过认为上涨的比重。
“金九银十”马上到来，近几天的媒体也在报道，通州的新房和二手房价格都出现走低的趋势，甚至出现新开盘商品房降价一万销售的现象。分析人士指出，这也许会带动全市商品房价格下降。
对此，周景彤表示，会有一定影响，但未必能带动城区房价下降。周景彤指出，房价何时明显下降，下降到什么程度，最关键的，还是要看调控政策执行的力度。而中央领导近期的两次表态房价调控不放松、北京拟实行预售金监管等“迹象”表明，调控风声并没有放松。
北京房价有望再降20%？
如果降价，那么会降多少，“就北京的房价来看，”周景彤说，在目前的基础上再降20%应该没问题。
周景彤认为，从房地产开发资金来源情况可以看出，随着调控的深入，往后一段时间，房地产开发企业外部资金会进一步萎缩，必须更多地依靠自筹资金维持发展。房地产企业很大一部分自筹资金都来自于销售额。受资金压力影响，房地产企业必然通过降价促销来筹集资金。
此前有预测指出，三季度房价将降30%，媒体报道央行也用房价下跌60%来测压各家商业银行的风险。周景彤认为，如果目前的楼市调控政策执行到位，北京商品房的价格下降20%是完全可能的。
此外，周景彤指出，如果保障性住房进度有保证，能够如期交房，还可能进一步拉低房价。
本版文/记者 曾佑忠
专家简介
陈全生 国务院参事室参事
周景彤 中国银行总行战略发展部高级经济师、房地产研究专家
盛来运 国家统计局新闻发言人
罗云毅 国家发改委投资研究所所长
No comments:
Post a Comment