大规模廉租房和公租房建设弊多利少
□ 追踪反馈
不久前，甘肃省兰州市出台“贫富混居”政策，即在土地出让时对房地产开发商降低一定幅度的土地价格，要求他们开发出一定比例的限价房。8月10日，本报刊发《“贫富混居”遇阻折射保障性住房建设之痛》，对兰州市这一做法进行报道，引发社会广泛讨论。近日，中国三产化著名学者贺有利对住房保障制度进行了深入分析。
贺有利认为，住房保障制度需要坚持市场经济的原则，需要综合兼顾我国人口众多、经济基础差、住房保障欠账多、政府财力有限等因素。我国目前是市场经济，住宅的供给应该以市场供给为主，政府保障为辅，两者要相辅相成，互相促进。廉租房、公租房的大规模现房集中建设弊多利少，租金补贴的住房保障制度利多弊少，应该实行租金补贴为主的住房保障制度，对所有住房困难户实行租金应补尽补，再根据政府的财力，可进行适当规模的廉租房、公租房现房建设。
大规模建保障房存弊端
“适度科学合理规模的廉租房、公租房现房建设利多弊少，可以增加投资，拉动消费，抑制房价，促进经济。”贺有利说，但廉租房、公租房现房大规模建设存在以下几个弊端。首先是资金需求大，政府无力负担。廉租房、公租房建设资金巨大，每套达几十万元，政府财力无法长期负担。由于公共财政的有限性，任何社会保障主要负责最困难的部分群众，不可能负责大部分群众。必须认真考虑地方政府的财力，目前地方政府的财力已非常紧张，原来增加地方政府财力的大量土地用于廉租房、公租房建设，廉租房、公租房建设又需要大量的资金，因此，地方政府的财力根本无法长期承担大量的廉租房、公租房建设。目前，实行公积金贷款，可暂时稍微缓解资金紧张的问题，但公积金属于广大群众，短则3年，长则5年，必须还本付息，因此，建设资金困难的问题仍然不能解决。
贺有利认为，目前，我国保障住房欠账多，现房难以解决。由于保障性住房的欠账很多，即使所有用地用于保障性住房，所有财力用于保障性住房，在短期内仍然解决不了许多住房困难户的居住问题。我国城镇目前有6亿人口，仍然是中高收入者偏少，低收入者偏多，住房保障需求巨大，估计达2亿。我国目前城镇化率仅为46.6%，城镇化率达到80%以上，将有6亿农民进城居住，政府的住房保障任务非常艰巨，廉租房、公租房现房建设难以短期内解决。
“居住廉租房、公租房的低收入者收入提高后廉租房、公租房的退出机制在我国很难落实。”贺有利说，目前许多城市已遇到廉租房、公租房的退出难问题，多年来没有退出1套廉租房、公租房。在计划经济时代，建设了大量的公房，结果仍然没有解决居住问题，当年的公房退出机制在当时就很难落实。
此外，贺有利还认为，投入巨额资金建设廉租房、公租房可能是用巨额资金解决了相对少的住房困难户，而大多数住房困难户仍在等待，这对仍然苦苦等待的大多数住房困难户也是不公平的。而且廉租房、公租房的大规模现房集中建设容易形成贫民区，出现大量的社会问题，这个问题已引起关注。兰州实行的“贫富混居”实质是对解决这个问题的探索，兰州的做法需要积极探讨，稳妥推进，需要长期的实践检验。
实行租金补贴为主的保障制度
贺有利认为，相对于廉租房、公租房的大规模现房集中建设来说，实行租金补贴为主的住房保障制度更为有利。
在贺有利看来，租金补贴的住房保障制度向低收入的住房困难户发放租金补贴，资金数量相对较小，政府财力负担小，可以对低收入的住房困难户实现应补尽补，体现了社会公平。
“低收入的住房困难户收入提高后则停止租金补贴，退出机制易于实行。”贺有利说，由于租金补贴实行的是经常审查制度，收入提高后则停止租金补贴。同时由于租金补贴额较少，不同于一套住房，租金补贴者一般不会想方设法寻求补贴。而且低收入的住房困难户在获得租金补贴后，在工作地附近租房居住，可以降低交通成本，减少交通量，防止交通堵塞，有利于节能减排。高中收入者可以拿出自己的存款购买新的住房，改善居住条件，原来的住房可以出租，即解决了住房困难户的房源，又增加了投资者的收入，又促进了消费，推动了经济。
贺有利说，实行租金补贴为主的住房保障制度，对所有住房困难户实行租金应补尽补，租金补贴标准应随市场租金的提高而提高，使住房困难户的租金负担不增加。同时，城市政府应逐步对非本市户籍的在本市长期工作的大学生、农民工等给予住房租金补贴，因为他们为本市的财政收入也作出了很大的贡献。
“需要明确指出的是，现在出现的住房问题是由住房价格的暴涨造成的。”贺有利说，要迅速增加商品房用地和商品房供给，打击不合理的商品房需求，坚决遏制住房价格的暴涨。
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